Biến động giá thuê mặt bằng kinh doanh ở trung tâm và vùng ven

Mặt bằng kinh doanh luôn là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại của doanh nghiệp. Sau giai đoạn phục hồi hậu COVID-19 và những biến động kinh tế 2022–2024, giá thuê mặt bằng ở các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội ghi nhận nhiều thay đổi. Năm 2025, thị trường cho thuê mặt bằng tiếp tục có sự phân hóa rõ rệt giữa khu vực trung tâm và vùng ven.

1. Thực trạng giá thuê mặt bằng tại trung tâm thành phố

(1) Mức giá cao, cạnh tranh gay gắt

Các tuyến phố sầm uất, có vị trí “vàng” tại trung tâm Hà Nội (phố cổ, Tràng Tiền, Hai Bà Trưng) hay TP.HCM (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Pasteur) vẫn giữ mức giá thuê cao ngất ngưởng.

• Giá thuê: dao động từ 150 – 400 triệu đồng/tháng cho các mặt bằng diện tích 40 – 100m².

• Tỷ lệ lấp đầy: đạt 85–90% sau khi nhiều thương hiệu lớn quay lại thị trường.

(2) Xu hướng thuê ngắn hạn, linh hoạt

Nhiều thương hiệu F&B, thời trang, mỹ phẩm lựa chọn thuê ngắn hạn (6–12 tháng) để thử nghiệm thị trường thay vì ký hợp đồng dài hạn như trước. Điều này khiến một số chủ nhà buộc phải linh hoạt hơn trong chính sách cho thuê.

(3) Sự cạnh tranh của trung tâm thương mại

Ngoài mặt bằng phố, các trung tâm thương mại (Vincom, Takashimaya, Lotte…) tiếp tục hút khách thuê nhờ lượng khách ổn định, dịch vụ chuyên nghiệp, dù giá thuê không hề rẻ.

2. Thực trạng giá thuê mặt bằng vùng ven

(1) Mức giá dễ chịu, phù hợp SME

Ở khu vực vùng ven TP.HCM (Thủ Đức, Bình Tân, Hóc Môn, Bình Chánh) hay Hà Nội (Hoàng Mai, Hà Đông, Gia Lâm), giá thuê mặt bằng thường thấp hơn 30–60% so với trung tâm.

• Giá thuê phổ biến: 15 – 50 triệu đồng/tháng cho diện tích 50 – 150m².

• Đặc biệt, các trục đường gần khu dân cư đông đúc, trường học, khu công nghiệp vẫn giữ sức hút mạnh.

(2) Nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê

Khác với khu trung tâm hạn chế nguồn cung, vùng ven có nhiều mặt bằng mới từ nhà phố, shophouse dự án, trung tâm thương mại quy mô vừa. Do đó, khách thuê dễ dàng so sánh và thương lượng giá.

(3) Hưởng lợi từ hạ tầng giao thông

Các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, metro Hà Nội và TP.HCM đang tạo đòn bẩy mạnh cho giá thuê mặt bằng vùng ven. Nhiều khu vực trước đây ít được chú ý, nay trở thành “điểm nóng” mở cửa hàng.

3. Nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt trung tâm – vùng ven

• Khả năng tiếp cận khách hàng: Trung tâm có mật độ khách du lịch, văn phòng, dân cư cao → giá thuê luôn ở mức đỉnh. Vùng ven phụ thuộc vào cư dân địa phương, ít khách vãng lai.

• Nguồn cung: Trung tâm khan hiếm mặt bằng, vùng ven liên tục có thêm shophouse và dự án mới.

• Chiến lược kinh doanh: Doanh nghiệp lớn (thương hiệu quốc tế, chuỗi bán lẻ) sẵn sàng trả giá cao để đặt cửa hàng ở trung tâm. Trong khi đó, SME ưu tiên vùng ven để giảm chi phí cố định.

4. Xu hướng giá thuê mặt bằng năm 2025

(1) Trung tâm

• Giá thuê khó giảm do nguồn cung hạn chế.

• Một số chủ nhà linh hoạt hơn về điều khoản, chấp nhận chia nhỏ mặt bằng hoặc cho thuê theo mô hình “pop-up store”.

• Xu hướng tăng nhẹ 3–5%/năm ở các tuyến phố sầm uất.

(2) Vùng ven

• Nhiều khả năng tăng trưởng mạnh hơn (5–10%) nhờ hạ tầng và sự mở rộng đô thị.

• Shophouse trong các khu đô thị mới (Vinhomes Grand Park, Celadon City, Ecopark…) đang được nhiều thương hiệu F&B, giáo dục, dịch vụ nhắm tới.

5. Lời khuyên cho doanh nghiệp thuê mặt bằng

• Xác định rõ đối tượng khách hàng: Nếu tập trung khách du lịch, giới trẻ, văn phòng → nên chọn trung tâm. Nếu nhắm đến gia đình, học sinh, công nhân → vùng ven là lựa chọn hợp lý.

• Đàm phán linh hoạt: Ngoài giá thuê, cần chú ý điều khoản về đặt cọc, thời hạn thuê, chi phí sửa chữa, chấm dứt hợp đồng.

• Khảo sát thực tế lưu lượng khách: Đừng chỉ nhìn vào giá thuê rẻ, hãy đo lường khả năng tiếp cận khách hàng tiềm năng.

• Tận dụng mặt bằng ngắn hạn: Với mô hình kinh doanh mới, thuê thử nghiệm 6–12 tháng sẽ giảm rủi ro.

Giá thuê mặt bằng kinh doanh năm 2025 tại Việt Nam có sự phân hóa rõ rệt:

• Trung tâm thành phố: Giá cao, tăng nhẹ, phù hợp doanh nghiệp lớn hoặc thương hiệu cần xây dựng hình ảnh.

• Vùng ven: Giá rẻ hơn, tiềm năng tăng trưởng mạnh nhờ hạ tầng, thích hợp SME và các ngành dịch vụ tiêu dùng.

Nếu bạn đang tìm kiếm giải pháp thuê – cho thuê mặt bằng kinh doanh hoặc cần tư vấn pháp lý về hợp đồng thuê nhà đất, hãy liên hệ Dịch vụ pháp lý nhà đất Thủ Đức để được hỗ trợ nhanh chóng và an toàn.

👉 DỊCH VỤ NHÀ ĐẤT THỦ ĐỨC – giải pháp pháp lý, vững vàng tương lai.
📞 Hotline / Zalo: 0901.448.897
📍Địa chỉ: số 130, đường 11, Kp.9, P. Trường Thọ, Tp. Thủ Đức – Tp. HCM.